不動産投資は本当に儲かるのか

「不動産投資」と実際に検索していただきたい。

「やめとけ」とか「失敗」などのネガティブな語句が、関連キーワードとして並ぶと思う。

何故だろう？

「不動産投資」と言うことは、不動産から賃貸収入を得るか、売却益を得るかだ。最近は専ら前者のことを指すようだ。

私は不動産を持っている。私たち家族が暮らすための一戸建て、いわゆる「マイホーム」だ。

「猫の額」程の狭い家だが、住宅ローンは完済した（エッヘン）。

将来、賃貸に出しても良いかなと、漠然と思ったことがある。

まぁ、先のことだ。まだまだ分からない。

不動産を投資目的で購入する場合、普通はどうします？

「現金一括」と言う方は少数だろう。多数の人が金融機関に借金をする。

「不動産担保ローン」とか「フリーローン」などのローンがちゃんと用意されている。

当たり前だが（低金利の）住宅ローンは利用できない。ばれた時にはきついペナルティが待っている。

本業を持ちながら、賃貸経営の掛け持ちはキツイ。まるで知識のない素人も同様だ。

そんな人はサブリース会社にフィーを払い、運営と管理を丸投げするのが妥当だ。

上の話、ピンときた方が居られるだろう。

株式会社スマートデイズとスルガ銀行と不動産オーナーが起こした、「かぼちゃの馬車融資問題」だ。

2012年ごろから、新たなビジネスモデルとして話題になった。ざっくりとした説明をする。

スマートデイズがオーナーを募り、シェアハウスを購入させる。

オーナーへの融資はスルガ銀行が担った。同行はスマートデイズのメインバンクだ。

同行の融資審査は一言で表すなら「ザル」だった。加えて審査に必要な通帳の写しの残高を改ざんする不正行為も横行した。同行はこれを「見て見ぬ振り」した疑惑がある。

シェアハウスの建物は通常より割高に販売されていたことも後に発覚する。

スマートディズは、賃料だけではまともな利益が見込めなかったのだろう。

運営はすぐに行き詰まった。2017年入居率が低迷。投資家に保証されていた家賃が減額。翌年には支払われなくなった。

同年スマートデイズは破綻した。

残されたのは、多額の借金を背負ったオーナーとスルガ銀行だ。金融庁も調査を開始した。

調査の過程で不正融資が明るみになる。銀行内での酷いパワハラも報告された。

2020年両者は和解した。オーナーが土地建物を物納することで、借金は帳消しとなった。

コロナ禍でかき消されてしまったが、もっと世間に認知された方が良いと思う。

上記のトラブルは極端な例ではあろう。しかし、世間に与えたインパクトは絶大だった。

これを契機にサブリース会社への規制も厳しくなり、他の銀行も審査がより厳格になった。

これほどタチの悪い業者は流石にもういないだろう。

しかし、不動産投資のローンもサブリース会社もなくなったわけではない。

根っこの構造は残っている。

これはあくまで私見だが、借金を作ってまで投資をするのは如何なものだろう。

普通の人にとって投資の金は、家計の貯蓄の一部を回すものではないか？

私はやらない。同じ理由で株の信用取引もやらないと決めている。

ありがちな言われ方だが、不動産投資が本当に儲かるなら、わざわざオーナーを探してサブリース契約を交わすなんて面倒なことをせず、直接経営すれば良いじゃないか。

いや、ちゃんと儲かる物件はあるはずだ。

ただそんな物件が市場に出ることは稀だろう。

良物件があったとしても、手に入れるために激しい競争が待っている。当然価格も上がる。

そもそも素人に物件の収益能力を正確に測れるはずもない。

なぜサブリース会社があるのか。

収益の期待が薄い、下手すると損失が出そうな物件があるとする。

怖くて手が出せない物件のリスクを、サブリース会社はオーナーを募り、肩代わりさせてるんじゃないか？

サブリース会社は、あなたを単なる「カモ」としか見ていないのかもしれない。

でも、どうしても不動産投資をやりたい人は、手持ちの資金で「J-reit」に投資しては如何だろう。

何より少額でできる。もちろん損失が出ることはある、ただ配当金（正確には分配金）が比較的割高なので、長期運用ならリスクヘッジできるかもしれない。

何より最小のリスクで「不動産投資」の現実が透けて見えるのではないか。

次回は「J-riet」について拙稿をしたためよう。